Apartamento novo
Memorial descritivo: como ler e o que cobrar da construtora
O memorial é a lista do que a construtora prometeu entregar. Veja onde encontrar o seu, como ler cada linha, o que fazer quando o apartamento não bate com o papel e como usar o documento para planejar a obra.
Resumo rápido
- O memorial descritivo é a lista do que a construtora se comprometeu a entregar; na incorporação, integra o registro em cartório (Lei nº 4.591/1964, art. 32, “g”).
- Leia linha por linha e marque: vem instalado, vem só o ponto ou não vem. “Ponto para ar-condicionado” não é ar-condicionado.
- A lei de incorporações veda alterar o projeto e modificar as especificações sem autorização unânime dos interessados ou exigência legal (art. 43, IV).
- Se o entregue for diferente, registre no termo de vistoria e reclame por escrito: a oferta integra o contrato (CDC, art. 30) e a disparidade é tratada como vício (art. 18).
- Depois das chaves, o memorial vira base do projeto e do orçamento: o que “não vem” é o escopo da obra de acabamento.
O memorial descritivo é o documento que diz, por escrito, o que a construtora se comprometeu a entregar: materiais, acabamentos, instalações e equipamentos, ambiente por ambiente. Para ler, basta seguir três passos: separar o que é da sua unidade do que é das áreas comuns, marcar cada item como “vem”, “não vem” ou “vem só o ponto” e conferir tudo isso no apartamento. O que não bater se cobra por escrito, com base no contrato e no Código de Defesa do Consumidor.
Este guia é para quem comprou na planta em Guarulhos, na capital ou na Grande São Paulo e está perto de receber as chaves — ou já recebeu. Ele aprofunda um ponto do nosso guia sobre o apartamento entregue no contrapiso e prepara o terreno para a vistoria de entrega do apartamento, que é quando o memorial sai do papel e vira lista de conferência.
O que é o memorial e onde ele está
Em uma incorporação imobiliária — o nome jurídico da venda de apartamentos na planta —, o memorial descritivo não é um folheto de vendas. A Lei nº 4.591/1964 lista, no artigo 32, os documentos que formam o memorial de incorporação, que precisa estar registrado no cartório de registro de imóveis antes de as unidades serem vendidas. Um deles, na alínea “g”, é o memorial descritivo das especificações da obra projetada. A mesma lei, no artigo 53, encarregou a ABNT de preparar o modelo desse memorial de acabamentos, e é por isso que os documentos de construtoras diferentes têm estrutura parecida.
Há ainda um segundo vínculo: quando a construção é contratada nos moldes dessa lei, o projeto e o memorial descritivo das edificações fazem parte integrante e complementar do contrato (artigo 48, § 1º). Ou seja, o memorial tem valor de compromisso.
Onde encontrar o seu:
- Nos anexos do contrato de compra e venda. É o lugar mais comum; às vezes ele aparece com o nome de “memorial de acabamentos” ou “especificações da unidade”.
- No portal do cliente ou com o atendimento da construtora. Peça a versão que acompanha o seu contrato, com data.
- No cartório de registro de imóveis. O quadro-resumo que abre o contrato deve informar o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e o cartório competente (artigo 35-A, XI, da mesma lei). Com esses dados, é possível pedir cópia do que está registrado.
Guarde junto o material de venda — folder, tabela, imagens do decorado, e-mails do corretor. Mais adiante você vai ver por que ele também conta.
Como ler: item, marca, “ou similar”
O memorial costuma ser dividido em duas partes: áreas comuns (fachada, hall, elevadores, lazer) e unidade autônoma (o seu apartamento), esta organizada por ambiente ou por sistema — piso, parede, teto, esquadrias, elétrica, hidráulica. Leia a parte da unidade com uma caneta marca-texto e três perguntas para cada linha.
- O item vem instalado, vem só o ponto ou não vem? “Ponto para ar-condicionado” não é ar-condicionado: pode ser apenas a espera elétrica, ou a espera elétrica com dreno, sem a tubulação frigorígena. “Previsão para aquecedor a gás” não é aquecedor. Marque com cores diferentes o que vem pronto, o que vem como infraestrutura e o que fica por sua conta.
- A especificação é precisa ou genérica? “Porcelanato 60×60 cm, marca X, linha Y” é uma promessa que se confere. “Piso cerâmico” ou “metais cromados” deixa margem. Quanto mais genérico o texto, mais vale perguntar por escrito, antes da entrega, o que será instalado.
- Existe cláusula de substituição? É comum o memorial trazer, ao lado da marca, a expressão “ou similar”, ou uma nota no fim dizendo que a construtora pode substituir materiais por outros de qualidade equivalente. Leia essa nota com atenção: ela costuma dizer em que situações a troca é admitida.
Sobre a troca, o ponto de partida está na própria lei de incorporações: o artigo 43, inciso IV, veda ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, e modificar as especificações, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal. E o Código de Defesa do Consumidor garante, entre os direitos básicos, a informação adequada e clara sobre características e qualidade do que se compra (artigo 6º, III).
O que costuma vir no contrapiso
Em muitos lançamentos de São Paulo e da região, os ambientes secos são entregues no contrapiso e os molhados, com algum acabamento. Não existe regra: cada empreendimento tem o seu memorial, e é ele que manda. A tabela abaixo mostra as formulações mais frequentes e a pergunta que cada uma deve provocar — use como roteiro de leitura, não como padrão.
| Sistema | Como costuma aparecer | O que perguntar |
|---|---|---|
| Piso de sala e dormitórios | “Contrapiso” ou “laje preparada para receber piso” | O contrapiso vem nivelado e na cota para qual tipo de piso? |
| Piso de banheiros, cozinha e terraço | Cerâmica ou porcelanato, às vezes só no box | Quais ambientes vêm impermeabilizados e revestidos? |
| Paredes | Gesso liso ou massa, com ou sem pintura | A pintura é final ou apenas uma demão de fundo? |
| Teto | Laje com pintura ou forro apenas nos banheiros | Onde há forro e qual é o pé-direito livre? |
| Elétrica | Quadro, tubulação e pontos conforme o projeto | Qual é a carga prevista e quais são as tomadas de uso específico? |
| Ar-condicionado | “Ponto” ou “infraestrutura” | Vem dreno, tubulação e ponto de força, ou só a previsão? |
| Hidráulica e gás | Pontos de espera; louças e metais em parte dos ambientes | Bancadas, cubas, chuveiro e aquecedor estão incluídos? |
As respostas mudam o tamanho da obra. Contrapiso fora da cota pede regularização antes do piso; banheiro sem revestimento significa impermeabilizar e testar; ponto de ar-condicionado sem tubulação significa abrir parede ou forro. É dessa leitura que saem as primeiras linhas do orçamento, como mostramos em quanto custa acabar um apartamento no contrapiso.
O que cobrar quando não bate com o entregue
Divergência entre o memorial e o apartamento se resolve com registro, não com conversa de corredor. Três dispositivos do Código de Defesa do Consumidor organizam a cobrança:
- A oferta obriga. Toda informação ou publicidade suficientemente precisa obriga o fornecedor e integra o contrato (artigo 30). Vale para o memorial e também para o folder, a tabela e as imagens do material de venda.
- Disparidade é vício. O fornecedor responde pelos vícios decorrentes da disparidade entre o produto e as indicações da oferta ou da mensagem publicitária (artigo 18). Se o vício não for sanado em até 30 dias, o consumidor pode exigir a substituição, a restituição da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço (§ 1º).
- Recusa tem consequência. Se o fornecedor recusar o cumprimento da oferta, o consumidor pode exigir o cumprimento forçado, aceitar produto ou serviço equivalente ou rescindir o contrato, com restituição do que pagou e perdas e danos (artigo 35).
Na prática, o caminho costuma ser este:
- Anote no termo de vistoria o item, o ambiente e o que o memorial previa, com foto. Não assine “de acordo” com pendência em aberto.
- Formalize por escrito no canal oficial da construtora (portal, e-mail ou carta com protocolo), citando a página do memorial e pedindo prazo de correção.
- Observe os prazos. O direito de reclamar de vícios aparentes em bens duráveis caduca em 90 dias, contados da entrega efetiva; nos vícios ocultos, o prazo começa quando o defeito fica evidenciado (CDC, artigo 26). A reclamação comprovadamente formulada ao fornecedor suspende essa contagem até a resposta negativa (§ 2º, I).
- Sem solução, busque orientação. Procon e advogado de confiança são os caminhos para avaliar abatimento de preço, troca ou outra medida. Este guia é informativo e não substitui a análise do seu contrato.
O Código Civil reforça a lógica: os contratantes devem guardar, na conclusão e na execução do contrato, os princípios de probidade e boa-fé (artigo 422).
Como usar o memorial para planejar a obra
Depois da entrega, o memorial muda de função: deixa de ser a régua da cobrança e vira o ponto de partida do projeto de acabamento. Quatro usos práticos:
- Definir o escopo. A lista do que “não vem” e do que “vem só o ponto” é, na essência, a lista da obra. Quem orça sem ela orça no escuro.
- Respeitar os limites. Carga elétrica prevista, paredes que não podem ser alteradas, prumadas, vedações e impermeabilizações aparecem no memorial e no manual do proprietário. São eles que dizem o que o projeto pode ou não propor.
- Preservar a garantia. O manual do proprietário costuma listar intervenções que afetam a garantia da construtora. Leia antes de quebrar, furar ou trocar qualquer item entregue.
- Compatibilizar as escolhas. A cota do contrapiso condiciona a espessura do piso; os pontos entregues condicionam bancadas e marcenaria. O guia sobre como escolher revestimento mostra como essa base técnica entra na decisão.
O memorial também ajuda no calendário: saber cedo o que falta permite encomendar o que tem prazo longo e organizar as etapas, tema do guia sobre quanto tempo leva acabar um apartamento.
ANTES
DEPOISExemplo comentado (ilustrativo)
Os trechos abaixo são fictícios, escritos no estilo dos memoriais que circulam no mercado, apenas para treinar a leitura. Não reproduzem o documento de nenhuma construtora.
| O que está escrito | Como ler |
|---|---|
| “Sala e dormitórios — piso: contrapiso.” | O piso final é por sua conta. Na vistoria, confira nível, firmeza e trincas; pergunte para qual espessura de piso a cota foi pensada. |
| “Banho — piso: porcelanato 60×60 cm, marca X ou similar.” | Vem revestido. Anote a marca e o formato para conferir na entrega; se for outro produto, peça a identificação e a justificativa por escrito. |
| “Ar-condicionado: ponto elétrico e dreno na suíte.” | Não vem aparelho nem, necessariamente, a tubulação até a condensadora. Pergunte o que exatamente foi executado e por onde a tubulação pode passar. |
| “Cozinha — bancada: não será entregue.” | Bancada, cuba e torneira entram na sua obra. Confira a posição dos pontos de água, esgoto e gás antes de desenhar a marcenaria. |
| “A construtora poderá substituir materiais por outros de qualidade equivalente.” | É a cláusula de substituição. Ela não autoriza entregar padrão inferior nem deixar de entregar o item. |
Repare que, em todas as linhas, a leitura termina em uma ação: conferir, perguntar ou registrar. É esse o papel do memorial.
Onde a Domus entra
A Domus recebe o apartamento novo entregue no contrapiso e entrega pronto para morar, com um único responsável e um só contrato para projeto, obra, acabamentos, marcenaria, móveis e decoração. O memorial descritivo e a planta do contrato são o ponto de partida natural desse trabalho: é a partir do que a construtora entregou que se definem o projeto e o escopo da obra. O primeiro passo é uma conversa pelo WhatsApp e uma visita ao imóvel, sem compromisso; orçamento e cronograma são apresentados a partir do levantamento e do padrão desejado. Atendemos a capital de São Paulo e as cidades ao redor, como Guarulhos.
Perguntas frequentes
A construtora pode trocar a marca do memorial?
A Lei nº 4.591/1964 (art. 43, IV) veda ao incorporador alterar o projeto e modificar as especificações, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal. Muitos memoriais trazem a expressão “ou similar” ou uma cláusula de substituição por material de qualidade equivalente; nesses casos, o que se discute é a equivalência. Se o produto entregue for diferente do escrito, peça por escrito a identificação do que foi instalado e a justificativa, e registre a divergência no termo de vistoria.
Memorial descritivo é obrigatório?
Na incorporação imobiliária, sim. O art. 32 da Lei nº 4.591/1964 inclui o memorial descritivo das especificações da obra projetada (alínea “g”) entre os documentos do memorial de incorporação, que deve ser registrado no cartório de registro de imóveis antes da venda das unidades. O art. 48, § 1º, da mesma lei diz que o projeto e o memorial descritivo fazem parte integrante e complementar do contrato de construção.
O que fazer se o entregue for diferente?
Anote a divergência no termo de vistoria, com foto e a referência à página do memorial, e formalize a reclamação por escrito no canal oficial da construtora. Pelo Código de Defesa do Consumidor, a oferta integra o contrato (art. 30) e o fornecedor tem até 30 dias para sanar o vício; depois disso, o consumidor pode exigir a substituição, a restituição da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço (art. 18, § 1º). Sem solução, procure o Procon ou um advogado.
Memorial vale para a garantia?
O memorial não é o termo de garantia, mas é a referência do que deveria ter sido entregue, e por isso serve de prova em uma reclamação. Os prazos estão na lei: 90 dias para reclamar de vícios aparentes em bens duráveis, contados da entrega efetiva, e o mesmo prazo para vícios ocultos, contado de quando o defeito fica evidenciado (CDC, art. 26). A garantia contratual é complementar à legal e deve ser dada por escrito (art. 50), e o Código Civil (art. 618) prevê cinco anos de responsabilidade pela solidez e segurança da obra.
Onde consigo o memorial se não recebi ou perdi o meu?
Peça à construtora a versão que acompanha o seu contrato. O quadro-resumo do contrato deve informar o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e o cartório de registro de imóveis competente (Lei nº 4.591/1964, art. 35-A, XI); com esses dados, é possível solicitar no cartório cópia do que foi registrado.
Próximo passo
Vai receber um apartamento no contrapiso?
Conte onde fica o imóvel e o que você imagina para ele. A Domus faz a visita e o levantamento e apresenta projeto, orçamento e cronograma sob medida, com um único responsável do contrapiso à chave.
Fontes e referências
- Lei nº 4.591/1964 (condomínio em edificações e incorporações imobiliárias), arts. 32, 35-A, 43, 48 e 53 — Planalto
- Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), arts. 6º, 18, 26, 30, 35 e 50 — Planalto
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), arts. 422 e 618 — Planalto
Equipe Domus Assessoria de ObrasAssessoria e gerenciamento de obras residenciais na capital e na Grande São Paulo: recebemos o apartamento no contrapiso e entregamos pronto para morar. Revisado em .
