Empreiteiro, construtora ou assessoria de obras: qual contratar

Empreiteiro, construtora e assessoria de obras resolvem o mesmo problema — transformar um apartamento no contrapiso, ou um imóvel para reformar, em um lugar pronto para morar —, mas com divisões de trabalho muito diferentes. O empreiteiro executa o que você define e fiscaliza; a construtora entrega um pacote fechado com engenharia própria; a assessoria de obras coordena tudo, do projeto à chave, com um único responsável. A escolha depende de quanto do seu tempo você pode dedicar à obra, de quem vai responder tecnicamente por ela e de como prefere que o dinheiro circule. Este guia compara os três modelos ponto a ponto, para uma obra de apartamento em Guarulhos, na capital ou na Grande São Paulo.

Se o seu caso é um apartamento recém-entregue, vale começar pelo nosso guia sobre o apartamento no contrapiso, que explica o que vem e o que não vem com a chave, e pelo artigo sobre quanto custa acabar um apartamento no contrapiso, que mostra como um orçamento de obra é montado.

O que cada um faz, na prática

As três palavras costumam ser usadas como sinônimos, e é daí que nascem os problemas. Cada modelo tem um escopo próprio, e o que fica fora dele sobra para você.

Empreiteiro

É quem executa. Pode ser um profissional autônomo com equipe pequena ou uma empresa de mão de obra. Recebe um projeto, ou uma descrição do que fazer, e entrega o serviço. Em geral, não faz projeto, não escolhe materiais, não cuida da documentação do condomínio e não coordena os fornecedores que não são dele: marcenaria, vidraçaria, pedra, ar-condicionado, iluminação. Tudo isso é tarefa de quem contrata. O Código Civil chama esse arranjo de empreitada, e o art. 610 deixa claro que o empreiteiro pode contribuir só com o trabalho ou com o trabalho e os materiais — e que a obrigação de fornecer materiais não se presume: precisa estar combinada.

Construtora

É a empresa que executa com estrutura própria — engenheiro responsável, equipe, compras — e vende um pacote fechado: projeto executivo (ou compatibilização do projeto do seu arquiteto), execução e entrega, quase sempre por preço global. É o modelo natural de obras grandes; em apartamentos, aparece mais em reformas completas de alto padrão. O que costuma ficar fora: mobiliário, decoração, marcenaria solta, eletrodomésticos e o acompanhamento depois da entrega.

Assessoria de obras

É o modelo em que um único responsável assume o imóvel com a estrutura já erguida e coordena tudo o que vem depois: projeto, instalações, acabamentos, marcenaria, móveis e decoração, até a entrega da chave. Na assessoria da Domus, isso significa um só contrato e um só interlocutor: você decide o padrão e participa das escolhas; a coordenação da obra, da equipe própria e dos fornecedores fica com a gente. O escopo não termina no fim da obra civil, e sim quando o apartamento está pronto para morar.

Quem responde pelo quê: responsabilidade técnica e contrato

Nenhum dos três modelos dispensa a lei. Obra que mexe em estrutura, instalações, impermeabilização ou fachada precisa de um profissional habilitado que registre a responsabilidade técnica: a ART, quando é engenheiro, ou o RRT, quando é arquiteto. A Lei 6.496/1977 diz, no art. 1º, que todo contrato, escrito ou verbal, para execução de obras de engenharia fica sujeito à ART; para arquitetos, a Lei 12.378/2010 (arts. 45 e 46) cria o RRT com a mesma função. O Confea lembra que a ART deve ser registrada antes do início da efetiva execução da obra.

O que muda de um modelo para o outro é quem providencia isso. Com o empreiteiro, você contrata o engenheiro ou arquiteto à parte — muitos empreiteiros não têm registro no conselho, o que é legítimo para executar, mas não para responder tecnicamente. A construtora tem o responsável técnico dentro de casa. Na assessoria, o responsável pela obra organiza plano de reforma, ART ou RRT e cronograma com os profissionais habilitados antes do primeiro dia, como detalhamos no guia sobre os documentos que o síndico pede.

No contrato, o Código Civil traz regras que valem para os três modelos:

• Projeto não é execução. Pelo art. 610, § 2º, o contrato para elaborar um projeto não implica a obrigação de executá-lo nem de fiscalizar a execução; o art. 622 limita a responsabilidade do autor do projeto que não dirige a obra aos defeitos de solidez e segurança.
• Cinco anos de solidez e segurança. O art. 618 fixa um prazo irredutível de cinco anos em que o empreiteiro de materiais e execução responde pela solidez e segurança do trabalho; o dono da obra tem 180 dias, a partir do aparecimento do defeito, para agir.
• Receber, rejeitar ou abater. Pelos arts. 615 e 616, o dono é obrigado a receber a obra concluída conforme o ajuste, mas pode rejeitá-la se o executor se afastou dos planos ou das regras técnicas — ou recebê-la com abatimento no preço.
• Adicional só por escrito. O art. 619: quem executa segundo plano aceito não pode exigir acréscimo por modificações no projeto, salvo se resultarem de instruções escritas do dono da obra.

Quando quem contrata é pessoa física para uso próprio, o Código de Defesa do Consumidor também se aplica: o fornecedor responde pelos defeitos do serviço independentemente de culpa (art. 14) e é obrigado a entregar orçamento prévio com mão de obra, materiais, condições de pagamento e datas de início e término (art. 40).

Quanto tempo do seu dia cada modelo consome

É a comparação que quase ninguém faz antes de contratar, e a que mais muda a experiência da obra. Acabar um apartamento envolve dezenas de decisões e pelo menos uma dúzia de fornecedores: projeto, elétrica, hidráulica, gesso, revestimento, pintura, marcenaria, pedra, vidro, metais, iluminação, ar-condicionado, limpeza. Cada um tem prazo próprio, precisa de medição no momento certo e depende do anterior estar pronto.

1. Com o empreiteiro, você é o gerente da obra. Cotar e comprar material, conferir entrega, cadastrar prestadores na portaria, agendar o elevador de serviço, acompanhar a medição da marcenaria, aprovar cada detalhe. São ligações e visitas quase todos os dias, durante meses. Funciona para quem tem tempo, mora perto e gosta de obra.
2. Com a construtora, você acompanha o contrato. A execução é dela, mas o que ficou fora do pacote — marcenaria, móveis, luminárias, decoração — continua sendo tarefa sua, e é justamente a parte que acontece no fim, quando a paciência já acabou.
3. Com a assessoria, você decide e recebe a chave. Você escolhe o padrão, aprova projeto e materiais e é informado do andamento; visitas de obra são opcionais. É o modelo desenhado para quem não pode ou não quer viver a obra — famílias que trabalham o dia inteiro, investidores e quem mora em outra cidade.

Como o dinheiro circula em cada modelo

Os três modelos podem custar mais ou menos dependendo do padrão da obra; o que os diferencia é como você paga, por quantos contratos e com que previsibilidade.

Empreiteiro. A mão de obra é contratada por preço fechado ou por etapa, e os materiais são comprados por você. Isso dá transparência sobre cada nota, mas pulveriza o orçamento em dezenas de pagamentos e deixa do seu lado o risco de compra errada, falta ou sobra — pelo art. 612 do Código Civil, quando o empreiteiro só fornece mão de obra, os riscos em que ele não tiver culpa correm por conta do dono. Cada fornecedor extra é outro contrato, com outro sinal e outro prazo.

Construtora. Preço global por escopo definido em memorial, pago em parcelas atreladas ao cronograma. É o modelo mais previsível dentro do escopo — e o mais sensível a mudanças: o que não estava no memorial vira aditivo. A previsibilidade só existe para o que está escrito.

Assessoria de obras. Um contrato único cobre coordenação, execução e o que mais entrar no escopo, com orçamento sob medida a partir do projeto e do padrão escolhido. Os modelos de cobrança variam de empresa para empresa — valor fechado, percentual sobre a obra ou por etapa —, e é isso que você deve perguntar na proposta. Na Domus, o orçamento nasce de uma conversa e de uma visita ao imóvel, sem compromisso, a partir do levantamento e do padrão desejado.

Em qualquer modelo, o art. 614 do Código Civil ajuda a organizar os pagamentos: quando a obra se divide em partes ou se mede, o executor pode exigir o pagamento na proporção do que foi executado — e o que se mediu presume-se verificado se, em trinta dias, o dono não apontar vícios. Pagar pelo feito e conferir a medição no prazo é a forma mais segura de pagar uma obra.

Qual combina com o seu caso

Não existe modelo certo em abstrato. Existe o modelo certo para o seu tempo, o seu imóvel e a sua tolerância a surpresas.

• Serviço pequeno e isolado — pintar, trocar um piso, instalar um forro — com você por perto: o empreiteiro resolve, com responsável técnico quando a intervenção exigir.
• Reforma pesada, com demolição e estrutura, projeto executivo fechado e preço global: a construtora é o caminho natural.
• Apartamento novo no contrapiso, com dezenas de decisões e vários fornecedores, e pouco tempo para acompanhar: a assessoria de obras foi feita para isso.
• Quem mora longe ou investidor que precisa do imóvel pronto para locar ou vender: a assessoria, porque o escopo vai até o mobiliado.
• Reforma completa de imóvel que já existe: construtora ou assessoria, dependendo de quanto do "depois da obra civil" você quer no mesmo contrato.

Um detalhe para não confundir os modelos: a Domus não constrói do zero. A assessoria começa com a estrutura já erguida — apartamento no contrapiso, casa pronta para acabamento ou imóvel para reformar — e cuida do que vem depois.

ANTES

DEPOIS

Perguntas para fazer antes de assinar

Independentemente do modelo, uma proposta séria responde a estas perguntas sem rodeios. Se a resposta for vaga, o problema aparece na obra.

1. Quem é o responsável técnico e qual é o número da ART ou do RRT? Peça o registro e confira no conselho antes do início. O Confea mantém consulta pública de profissionais e a certidão de ART; o CAU tem consulta equivalente para arquitetos.
2. O que está dentro e o que está fora do escopo? Memorial por ambiente, padrão dos materiais, o que acontece com "ou similar". Marcenaria, vidro, pedra, ar-condicionado e iluminação entram?
3. Como funcionam os adicionais? Quem aprova, por escrito, e como entram no cronograma.
4. Qual é o cronograma e o que acontece se atrasar? Etapas com datas, horários compatíveis com o regimento do condomínio e a consequência do atraso.
5. Como é o pagamento? Sinal, parcelas por etapa ou medição, retenção final até a entrega.
6. Quem cuida do condomínio? Plano de reforma, cadastro da equipe, elevador de serviço, proteção das áreas comuns e entulho: se ninguém assumir, fica com você.
7. Como é a entrega? Vistoria final com lista de pendências, prazo de correção e entrega dos manuais e garantias.

Como a Domus trabalha

A Domus é uma assessoria de obras: recebemos o apartamento novo entregue no contrapiso — ou o imóvel que precisa de reforma completa — e entregamos pronto para morar, com um único responsável e um só contrato, do primeiro dia até a chave. A execução é feita com equipe própria e fornecedores coordenados pela Domus; você decide o padrão, participa das decisões de projeto e de materiais e é informado do andamento, sem gerenciar fornecedores nem resolver imprevistos. Atendemos a capital de São Paulo e as cidades ao redor, como Guarulhos. Se você ainda está decidindo entre os modelos, a primeira conversa e a visita ao imóvel são sem compromisso.

Fontes e referências

• Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), arts. 610 a 626 (empreitada) e 1.336 — Planalto
• Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), arts. 14 e 40 — Planalto
• Lei nº 6.496/1977 — Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) — Planalto
• Lei nº 12.378/2010, arts. 45 e 46 — Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) — Planalto
• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) — Confea
• ABNT NBR 16280:14 — Reforma em edificações, sistema de gestão de reformas — Secovi-SP