Quanto custa acabar um apartamento no contrapiso em São Paulo

A primeira pergunta de quem pega a chave de um apartamento no contrapiso é sempre a mesma: quanto vai custar deixar isso pronto para morar? A resposta honesta é que não existe um preço por metro quadrado que sirva para todo mundo — e quem dá um número fechado antes de ver o seu apartamento e o seu projeto está chutando.

Isso não significa que você esteja no escuro. Dá para construir uma estimativa confiável em poucos passos, usando referências públicas de custo e uma lista clara do que entra na conta. Neste guia, a equipe da Domus mostra como fazer isso, quais são os fatores que realmente mexem no valor final e onde os orçamentos costumam estourar em obras de acabamento na capital e na Grande São Paulo.

Por que não existe preço por metro quadrado antes do projeto

Dois apartamentos idênticos, no mesmo andar do mesmo prédio, podem ter custos de acabamento muito diferentes. A metragem é a mesma; o que muda é tudo o mais: o padrão do porcelanato, se a cozinha tem marcenaria sob medida ou modulada, quantos pontos de luz o projeto luminotécnico pede, se haverá ar-condicionado em todos os dormitórios, se a bancada é em quartzo ou em granito nacional.

Um orçamento de acabamento é a soma de algumas centenas de itens, e cada item tem uma faixa de preço larga. Por isso, o número que importa não vem de uma tabela: vem do seu projeto. Antes dele, o que existe são ordens de grandeza — úteis para planejar, insuficientes para contratar.

O CUB existe, mas não é o preço do seu acabamento

É comum encontrar o CUB citado como referência de custo de obra. O Custo Unitário Básico é calculado pelo Sinduscon-SP em parceria com a FGV, segue a NBR 12721 e a Lei nº 4.591/1964, e é divulgado todo mês em reais por metro quadrado. Ele mede o custo de construir o edifício, não o de acabar o seu apartamento.

Valores do Estado de São Paulo na referência de agosto de 2026. Repare que a diferença entre o padrão baixo e o alto de um mesmo projeto passa de 30% — e isso ainda é o edifício inteiro, não o seu acabamento.

O ponto mais importante: por definição, o CUB não inclui fundações, elevadores, instalações especiais, projetos, taxas nem o terreno. É um índice para acompanhar a variação de custos e para o registro de incorporação, não um orçamento. Usá-lo para estimar o acabamento de um apartamento leva a erro nos dois sentidos.

O que realmente entra na conta

Antes de falar em valores, vale saber o que está sendo somado. Em um apartamento entregue no contrapiso, o acabamento costuma se dividir nestas frentes. A coluna da direita é o que faz o preço de cada uma variar.

Duas frentes costumam surpreender quem está planejando pela primeira vez: marcenaria, que sozinha pode responder por uma fatia grande do total, e instalações, que parecem pequenas no papel mas exigem quebra, refazimento e retrabalho de outras etapas quando aparecem tarde.

Os seis fatores que mais mexem no valor final

• O padrão de acabamento. É o maior fator isolado. A diferença entre um porcelanato de linha básica e um de grande formato retificado, com paginação, pode multiplicar o custo do piso.
• A quantidade de marcenaria. Cada metro linear de armário sob medida tem preço próprio. Definir cedo o que é sob medida e o que é modulado muda o orçamento inteiro.
• O quanto as instalações vão mudar. Manter os pontos onde a construtora deixou é sempre mais barato que reposicionar cozinha e banheiros.
• A metragem — mas não de forma proporcional. Áreas molhadas custam mais por metro quadrado que dormitórios. Um apartamento com três banheiros não é proporcional a um com um banheiro.
• O prazo. Obra corrida exige equipes sobrepostas, hora extra e frete urgente. Obra longa acumula custo de administração.
• As regras do condomínio. Restrições de horário, uso do elevador de serviço e exigências de documentação alongam a obra — e prazo é dinheiro. Vale ler o nosso guia sobre obra em condomínio e a NBR 16280 antes de fechar qualquer cronograma.

Como montar o seu orçamento em cinco passos

1. Feche o escopo por ambiente. Sala, cozinha, dormitórios, banheiros, área de serviço e varanda: escreva o que vai ser feito em cada um. Sem essa lista, qualquer número é palpite.
2. Levante quantidades. Metros quadrados de piso e revestimento, metros lineares de bancada e marcenaria, número de pontos elétricos novos, número de luminárias. É aqui que o projeto paga o próprio custo.
3. Cote primeiro os itens de maior peso. Marcenaria, pedras, porcelanato e esquadrias representam a maior parte do total e têm os maiores prazos de entrega.
4. Use referências públicas para calibrar. O SINAPI, produzido pelo IBGE em parceria com a Caixa, publica mensalmente preços medianos de materiais e mão de obra e composições de serviços, com recorte por estado. Serve para checar se um valor cotado está fora da curva.
5. Reserve uma margem para imprevistos. Em apartamento entregue no contrapiso o risco é menor que em reforma de imóvel antigo, mas ele existe: prumada fora de posição, contrapiso desnivelado, alteração de projeto no meio do caminho.

Com esses cinco passos você chega a um número próprio, rastreável item a item. É esse número que deve ser comparado com as propostas que receber — e não o contrário.

ANTES

DEPOIS

Onde dá para economizar sem estragar o resultado

• Concentre o investimento no que se usa e se vê todo dia. Bancada de cozinha, metais de banheiro e piso da área social pesam mais na percepção que o revestimento do fundo da área de serviço.
• Prefira peças de formato comum. Porcelanato de formato corrente tem preço melhor e menos perda de recorte que os grandes formatos.
• Misture marcenaria sob medida e modulada. Sob medida onde o encaixe é crítico; modulada onde a medida é padrão.
• Compre na ordem certa. Item de prazo longo comprado tarde vira frete urgente ou troca por outro mais caro que está disponível.
• Não economize em projeto e em instalações. São as duas frentes em que o erro é caro de corrigir depois que o piso e o forro estão prontos.

O que costuma estourar o orçamento

• Começar sem projeto e decidir no canteiro, o que gera retrabalho e compras duplicadas.
• Mudar de ideia depois da compra de pedras, porcelanato ou marcenaria, itens que raramente admitem devolução.
• Esquecer os custos que não são materiais: caçamba, proteção de elevador, limpeza fina, taxas do condomínio e administração da obra.
• Contratar cada fornecedor separadamente sem ninguém coordenando a sequência — o retrabalho aparece na emenda entre um serviço e outro.
• Subestimar a marcenaria, que costuma ser a maior linha do orçamento e a de maior prazo.

Como a Domus monta o orçamento

Trabalhamos na ordem inversa da pergunta inicial: primeiro medimos o apartamento e fechamos o escopo com você, depois levantamos as quantidades a partir do projeto e só então apresentamos valores, item a item. Isso significa que não damos um preço por metro quadrado no primeiro contato — damos um orçamento que você consegue conferir linha por linha, com um único responsável e um só contrato, do contrapiso ao pronto.

Se você acabou de receber a chave e quer entender o que vem pela frente antes de falar em dinheiro, comece pelo nosso guia sobre apartamento no contrapiso: o que vem e o que falta.

Fontes e referências

• CUB — Custo Unitário Básico, Sinduscon-SP e FGV
• Tabelas do CUB no Estado de São Paulo — referência agosto de 2026
• SINAPI — Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil, IBGE
• Lei nº 4.591/1964 (incorporações imobiliárias) — Planalto