Apartamento novo
Apartamento no contrapiso: o que vem, o que falta e como planejar o acabamento
O guia para quem acabou de pegar a chave de um apartamento “no osso” em São Paulo: memorial descritivo, vistoria de entrega e a sequência certa da obra de acabamento.
Resumo rápido
- Apartamento no contrapiso (ou “no osso”) é o imóvel entregue com estrutura e instalações básicas, mas sem o acabamento final.
- Em geral, piso final, forro, revestimentos, bancadas, louças, metais, marcenaria e iluminação ficam por conta do comprador.
- O que vale é o memorial descritivo do seu empreendimento, arquivado no cartório conforme a Lei nº 4.591/1964.
- Faça a vistoria de entrega e registre problemas antes de iniciar o acabamento.
- A ordem da obra importa: projeto → instalações → forro → pisos → bancadas → pintura → marcenaria → decoração.
Você comprou na planta, esperou a obra e finalmente recebeu a chave. Ao abrir a porta, encontra paredes sem acabamento, chão de cimento e fios esperando nas caixinhas. Esse é o apartamento entregue no contrapiso, também chamado de apartamento “no osso”. Ele é comum em lançamentos de médio e alto padrão em São Paulo, e deixa nas mãos do comprador a parte que mais transforma o imóvel: o acabamento.
Neste guia, a equipe da Domus explica o que normalmente vem, o que costuma faltar, como ler o memorial descritivo, o que conferir na vistoria de entrega e qual é a ordem certa para transformar o contrapiso em um apartamento pronto para morar.
O que é um apartamento entregue no contrapiso
O contrapiso é a camada de argamassa que regulariza a laje e prepara a base para o piso final. Quando a construtora entrega o imóvel “no contrapiso”, a estrutura, a alvenaria e boa parte das instalações estão prontas, mas o revestimento final, que é o que você vê e toca no dia a dia, ainda não foi aplicado.
O modelo tem uma vantagem clara: você escolhe o piso, a marcenaria, a iluminação e o padrão de cada ambiente, em vez de receber um acabamento padrão que talvez fosse trocado logo depois. A contrapartida é que alguém precisa planejar, comprar, coordenar fornecedores e acompanhar a obra do começo ao fim.
O termo “no osso” é usado de forma informal no mercado e pode significar coisas um pouco diferentes de uma construtora para outra. Por isso, a regra de ouro é sempre a mesma: o que vale é o que está escrito no memorial descritivo do seu empreendimento.
O que costuma vir e o que costuma faltar
Cada empreendimento tem a sua especificação, mas a divisão abaixo é a mais frequente nos apartamentos entregues no contrapiso. Use a tabela como ponto de partida para conferir o seu memorial, e não como regra.
| Item | Costuma vir | Costuma ficar para o comprador |
|---|---|---|
| Piso | Contrapiso nivelado | Porcelanato, madeira, vinílico ou outro piso final, rodapés e soleiras |
| Paredes | Alvenaria com reboco ou gesso liso, às vezes sem pintura final | Massa, pintura, revestimentos cerâmicos em cozinha, banheiros e área de serviço |
| Teto | Laje aparente ou com acabamento simples | Forro de gesso, sancas, rebaixos e iluminação embutida |
| Elétrica | Quadro, tubulação e pontos principais | Revisão de pontos, tomadas e interruptores finais, luminárias e automação |
| Hidráulica e gás | Prumadas e pontos de espera | Bancadas, cubas, louças, metais, aquecedor e ligações finais |
| Esquadrias | Janelas e porta de entrada | Portas internas (em alguns casos), box, espelhos e fechamentos em vidro |
| Ar-condicionado | Às vezes, infraestrutura (dreno e tubulação) | Equipamentos, instalação e acabamento das máquinas |
| Marcenaria e móveis | Não vem | Cozinha, armários, painéis, mobiliário, cortinas e decoração |
Memorial descritivo: o documento que define o que você recebe
O memorial descritivo é o documento técnico que descreve, ambiente por ambiente, os materiais e as especificações do imóvel: tipo de piso, revestimentos, louças, metais, esquadrias, instalações e áreas comuns. Em incorporações imobiliárias, ele faz parte da documentação que a incorporadora precisa arquivar no cartório de registro de imóveis antes de vender as unidades, conforme o artigo 32 da Lei nº 4.591/1964.
Na prática, isso significa que o memorial tem valor de compromisso: é com base nele que você confere se recebeu aquilo que comprou. Antes de planejar qualquer obra, vale fazer três perguntas ao documento:
- O que exatamente é entregue em cada ambiente? Anote, cômodo por cômodo, o que vem e o que não vem.
- Quais são as limitações técnicas? Carga elétrica disponível, posição das prumadas, pontos de gás, espera para ar-condicionado e áreas que não podem ser alteradas.
- O que diz o manual do proprietário? Ele traz as regras de uso, manutenção e o que pode invalidar a garantia, como furar em pontos com tubulação ou mexer na impermeabilização.
Com essas respostas em mãos, o projeto de acabamento deixa de ser um palpite e passa a partir da realidade do seu apartamento.
Vistoria de entrega: o que conferir antes de começar a obra
A vistoria é o momento de comparar o imóvel com o memorial e registrar qualquer problema antes de iniciar o acabamento. Depois que o piso e os revestimentos entram, fica muito mais difícil provar que um defeito já existia.
- Prumo e esquadro das paredes, nível do contrapiso e altura do pé-direito.
- Funcionamento dos pontos elétricos principais e identificação dos circuitos no quadro.
- Pontos hidráulicos e de gás na posição indicada no projeto, sem vazamentos.
- Janelas, porta de entrada e ferragens abrindo e fechando corretamente.
- Trincas, manchas de umidade e falhas de impermeabilização em áreas molhadas e sacadas.
- Itens que o memorial promete e que não foram entregues.
Registre tudo por escrito e com fotos. Para vícios aparentes, o Código de Defesa do Consumidor prevê prazo de 90 dias para reclamar em produtos e serviços duráveis (art. 26). Já a responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra é de cinco anos, segundo o artigo 618 do Código Civil. Uma vistoria acompanhada por engenheiro ou arquiteto ajuda a identificar o que um olhar leigo não pega.
A ordem certa para transformar o contrapiso em casa
Boa parte dos atrasos e retrabalhos em obras de acabamento vem de etapas feitas fora de ordem, como assentar o piso antes de definir a marcenaria ou fechar o forro antes de revisar a elétrica. A sequência abaixo é a base que usamos para planejar cada apartamento:
- Levantamento e projeto. Medição do imóvel, estudo de layout, projeto de interiores, luminotécnico e de marcenaria, já considerando as limitações do memorial.
- Orçamento e compras. Definição de materiais e fornecedores, com atenção aos itens de maior prazo de fabricação, como marcenaria sob medida e pedras.
- Adequações de instalações. Novos pontos elétricos, de dados e hidráulicos, infraestrutura de ar-condicionado e automação, antes de qualquer acabamento.
- Forro e gesso. Rebaixos, sancas e iluminação embutida.
- Pisos e revestimentos. Assentamento de porcelanato, revestimentos de áreas molhadas, rodapés e soleiras.
- Bancadas e pedras. Cozinha, banheiros e área de serviço.
- Pintura. Massa, lixamento e demãos de acabamento.
- Marcenaria, vidros, louças e metais. Montagem dos móveis sob medida, box, espelhos e instalação de cubas, torneiras e acessórios.
- Iluminação, limpeza fina e decoração. Luminárias, cortinas, mobiliário e objetos, até o imóvel estar pronto para receber a família.
O prazo total depende da metragem, da complexidade do projeto e dos prazos de fornecedores. Por isso, um cronograma realista é montado depois do projeto, e não antes.
ANTES
DEPOISOs erros mais comuns em apartamento no contrapiso
- Começar a obra sem projeto. Decidir no canteiro custa caro: pontos fora do lugar, marcenaria que não encaixa e compras duplicadas.
- Ignorar o memorial e o manual. Furar uma tubulação ou romper a impermeabilização pode causar vazamentos e comprometer a garantia.
- Esquecer as regras do condomínio. Horários, uso do elevador e documentação da reforma precisam estar resolvidos antes do primeiro dia de obra. Veja o nosso guia sobre obra em condomínio e a NBR 16280.
- Contratar tudo separado, sem coordenação. Com vários fornecedores independentes, ninguém responde pelo conjunto, e o morador vira gerente de obra.
- Deixar a marcenaria para o fim. Ela costuma ter o maior prazo de produção e define medidas de pontos elétricos, hidráulicos e de iluminação.
Fazer por conta própria ou contratar uma assessoria de obras?
Dá para conduzir o acabamento sozinho, contratando cada fornecedor separadamente. O que muda é quem assume a coordenação, o risco e o tempo gasto.
| Aspecto | Por conta própria | Com assessoria de obras |
|---|---|---|
| Coordenação | O morador agenda e cobra cada fornecedor | Um único responsável organiza equipes e sequência |
| Contratos | Vários contratos e garantias separados | Um contrato, com escopo e responsabilidades claros |
| Condomínio | O morador cuida de documentação e regras | A assessoria organiza documentação e comunicação |
| Prazo | Sujeito a sobreposição e retrabalho | Cronograma planejado a partir do projeto |
| Tempo do morador | Alto, com visitas frequentes à obra | Baixo, com acompanhamento e decisões pontuais |
A Domus trabalha exatamente nesse ponto: recebemos o apartamento no contrapiso e entregamos pronto para morar, com um processo definido e um único responsável do primeiro dia até a entrega da chave.
Perguntas frequentes
O que significa apartamento “no osso”?
É uma forma informal de chamar o apartamento entregue no contrapiso: estrutura, alvenaria e instalações básicas prontas, mas sem piso final, forro, revestimentos, bancadas, louças, metais e marcenaria. O que vem exatamente depende do memorial descritivo de cada empreendimento.
Contrapiso e piso são a mesma coisa?
Não. O contrapiso é a camada de argamassa que nivela a laje e serve de base. O piso é o revestimento final assentado sobre ele, como porcelanato, madeira ou vinílico.
Onde encontro o memorial descritivo do meu apartamento?
Ele faz parte da documentação da incorporação e costuma acompanhar o contrato de compra. Se não o tiver, peça à construtora ou consulte o registro da incorporação no cartório de registro de imóveis.
Posso começar a obra logo depois de receber as chaves?
Antes, faça a vistoria de entrega, confira o memorial e o manual do proprietário e resolva a documentação exigida pelo condomínio. Começar sem esses passos aumenta o risco de retrabalho e de perder a garantia de itens entregues pela construtora.
Quanto tempo leva para deixar um apartamento no contrapiso pronto para morar?
Depende da metragem, do projeto e dos prazos dos fornecedores, principalmente da marcenaria sob medida. O cronograma confiável é montado depois do projeto de interiores, quando todos os itens e quantidades já estão definidos.
Próximo passo
Recebeu a chave de um apartamento no contrapiso?
A Domus cuida de tudo, do projeto à decoração, com um único responsável e um só contrato. Atendemos a capital e a Grande São Paulo.
Fontes e referências
- Lei nº 4.591/1964 (condomínio em edificações e incorporações imobiliárias) — Planalto
- Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), art. 26 — Planalto
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 618 — Planalto
Equipe Domus Assessoria de ObrasAssessoria e gerenciamento de obras residenciais na capital e na Grande São Paulo: recebemos o apartamento no contrapiso e entregamos pronto para morar. Revisado em .
