Vistoria de entrega: o que conferir antes de assinar

Na vistoria de entrega do apartamento novo, confira quatro coisas antes de assinar qualquer termo: se o que foi entregue bate com o memorial descritivo e a planta do contrato, se pisos, paredes, portas e janelas estão íntegros, se os pontos de água, esgoto, gás e energia existem e funcionam, e se as medidas dos ambientes conferem. Tudo o que estiver fora do combinado entra por escrito no termo de vistoria, com foto e prazo de correção. É esse registro que sustenta a cobrança dos reparos — e que evita descobrir o problema no meio da obra de acabamento, quando já não dá para saber quem causou.

Este checklist foi escrito para quem recebe as chaves em Guarulhos, na capital ou na Grande São Paulo, e vale tanto para o apartamento entregue com acabamento quanto para o entregue no contrapiso. Se o seu caso é o segundo, leia também o guia sobre o que vem e o que não vem em um apartamento no contrapiso: ele explica o que a construtora costuma entregar nesse padrão, e é a base para saber o que conferir.

Por que a vistoria decide o começo da obra

A vistoria é o momento em que o apartamento deixa de ser responsabilidade da construtora e passa a ser seu. Depois que a obra de acabamento começa, qualquer trinca, vazamento ou vidro riscado vira discussão: foi defeito de entrega ou dano da sua equipe? O que está registrado no termo de vistoria, com data e foto, não entra nessa discussão.

Há também uma razão legal para fazer a conferência com calma. Pelo Código de Defesa do Consumidor, o direito de reclamar de vícios aparentes — os de fácil constatação — em produtos duráveis caduca em 90 dias, contados da entrega efetiva (art. 26, II e § 1º). Os vícios ocultos têm o mesmo prazo, mas ele só começa quando o defeito fica evidente (art. 26, § 3º). Ou seja: aquilo que dá para ver na vistoria é justamente o que tem o relógio mais curto.

O parâmetro da conferência é o que foi vendido. O art. 30 do CDC determina que toda informação ou publicidade suficientemente precisa obriga o fornecedor e integra o contrato. Na prática, memorial descritivo, planta e material de venda são a régua: se o memorial promete ponto de ar-condicionado na suíte ou contrapiso nivelado para receber piso, é isso que você confere.

O que levar no dia

A vistoria costuma ser agendada pela construtora e acompanhada por um representante dela. Vá de dia, com luz natural, e reserve tempo: conferir um apartamento inteiro com atenção leva mais do que a visita rápida que o agendamento sugere. Leve:

• Contrato, memorial descritivo e planta — impressos ou no celular. Sem eles, você não sabe o que cobrar.
• Trena (a laser ajuda) para conferir medidas de ambientes, vãos de portas e pé-direito.
• Nível de bolha ou régua de alumínio para checar o nivelamento do contrapiso e o prumo das paredes.
• Celular carregado para fotos e vídeos com data, e uma lanterna para shafts, ralos e cantos.
• Um balde ou garrafa de água para testar o escoamento dos ralos e o caimento de áreas molhadas e da varanda.
• Um aparelho simples para testar tomadas — um carregador de celular resolve — quando a energia já estiver ligada.
• Fita crepe e caneta para marcar no local cada item apontado, o que facilita a conferência no retorno.

Checklist cômodo a cômodo

Siga sempre a mesma ordem — da porta de entrada para o fundo, e em cada cômodo do piso para o teto — para não pular nada.

Todos os ambientes

• Piso ou contrapiso: sem trincas, sem partes ocas (bata de leve e ouça o som), sem desníveis ou degraus entre ambientes que não estejam em planta.
• Paredes e teto: fissuras, manchas de umidade, prumo e esquadro nos cantos; em paredes com acabamento, pintura uniforme.
• Portas: abrem e fecham sem raspar, fechaduras e chaves funcionam, batentes firmes e sem amassados.
• Janelas e esquadrias: correm sem travar, fecham e travam, vidros sem riscos ou trincas, borrachas de vedação e drenos do trilho no lugar.
• Elétrica: quadro de distribuição identificado, disjuntores, tomadas e interruptores na posição e na quantidade do memorial; interfone e pontos de TV e dados.
• Medidas: compare largura e comprimento dos ambientes com a planta do contrato, além do pé-direito.

Cozinha e área de serviço

• Pontos de água e esgoto de pia, tanque, máquina de lavar e filtro: posição, altura e, com a água ligada, vazão e ausência de vazamento.
• Ponto de gás para fogão e, se houver, para aquecedor: posição e registro.
• Ralos: jogue água e veja se ela corre para o ralo, sem empoçar.
• Tomadas de uso específico (forno, micro-ondas, lava-louças) conforme o memorial.

Banheiros

• Registros abrem e fecham; pontos de chuveiro, lavatório e bacia na posição da planta.
• Caimento do piso do box em direção ao ralo e escoamento sem retorno.
• Sinais de umidade no teto — podem indicar vazamento do andar de cima.
• Exaustão ou ventilação, quando o banheiro não tem janela.

Varanda, vaga e depósito

• Varanda: caimento e ralo, guarda-corpo firme, ponto de água ou de churrasqueira se constar no memorial.
• Infraestrutura de ar-condicionado: dreno, tubulação e local da condensadora, quando previstos.
• Vaga de garagem e depósito: numeração, medidas e localização iguais às do contrato.

Como registrar e cobrar os reparos

Vistoria sem registro não vale como prova. O que funciona:

1. Anote tudo no termo de vistoria — o documento da própria construtora. Item por item, com o cômodo e a descrição do problema. Se o formulário não tiver espaço, anexe uma folha e peça que ela seja mencionada no termo.
2. Fotografe e filme cada item, com um plano aberto que mostre onde fica e um plano fechado do defeito.
3. Peça prazo de correção por escrito e guarde uma via assinada por você e pelo representante da construtora.
4. Formalize por um canal com protocolo — e-mail ou central de atendimento — repetindo a lista. O CDC (art. 26, § 2º) diz que a reclamação comprovadamente formulada ao fornecedor obsta a decadência até a resposta negativa; por isso a prova do envio importa.
5. Agende a revistoria e confira item por item antes de dar os reparos por aceitos.

Sobre o prazo: o CDC (art. 18, § 1º) dá ao fornecedor até 30 dias para sanar o vício; passado esse prazo sem solução, o consumidor pode exigir, à sua escolha, a substituição, a restituição do valor pago ou o abatimento proporcional do preço. O § 2º permite que as partes combinem outro prazo, entre 7 e 180 dias — então leia o que o seu contrato e o termo de vistoria dizem. Em caso de impasse, os canais são o atendimento da construtora, o Procon e, se preciso, um advogado.

Vistoria no contrapiso: o que muda

No apartamento entregue no contrapiso há menos acabamento para olhar e mais infraestrutura para conferir — e é ela que decide o custo e o ritmo da obra que vem a seguir. Três pontos merecem atenção extra:

• Nível e espessura do contrapiso. Desnível entre ambientes ou contrapiso irregular significa regularização antes de assentar o piso, o que entra no orçamento da obra. Meça em vários pontos e compare com a cota da soleira da porta de entrada e da varanda.
• Prumo e esquadro das paredes. Parede fora de esquadro aparece depois, na paginação do porcelanato e no encaixe da marcenaria.
• Pontos de instalação. Posição e altura de cada ponto de água, esgoto, gás e energia, e a existência da infraestrutura de ar-condicionado prevista. Mudar ponto depois é possível, mas é obra.

Se a água e a energia da unidade ainda não estiverem ligadas no dia, registre no termo que os testes de instalações ficaram pendentes e peça nova data. O que não foi testado não foi aprovado. Para entender como cada um desses itens pesa no orçamento, veja o guia sobre quanto custa acabar um apartamento no contrapiso.

ANTES

DEPOIS

Depois da vistoria: o que fazer primeiro

Com as chaves na mão e o termo assinado, a ordem que poupa dor de cabeça é esta:

1. Guarde a documentação. Termo de vistoria, fotos, manual do proprietário e termo de garantia. O art. 50 do CDC estabelece que a garantia contratual é complementar à legal e deve ser dada por escrito, com as condições para exercê-la; o manual costuma trazer as manutenções que mantêm essa garantia válida.
2. Conheça os prazos de garantia. Além dos prazos do CDC, o Código Civil (art. 618) prevê cinco anos de responsabilidade pela solidez e segurança da obra. Para os demais sistemas — impermeabilização, instalações, esquadrias, revestimentos —, a ABNT NBR 17170, lançada em dezembro de 2022, traz prazos recomendados e diretrizes de garantia; as construtoras costumam reproduzi-los no manual do proprietário.
3. Acompanhe os reparos pendentes antes de iniciar a sua obra naquele ambiente, para não misturar responsabilidades.
4. Peça o procedimento de reformas do condomínio. Mesmo em prédio novo, a obra de acabamento precisa ser comunicada: veja o que diz a NBR 16280 sobre obra em condomínio e a lista de documentos que o síndico vai pedir.
5. Só então parta para levantamento e projeto. As medidas reais do apartamento — e não as da planta de venda — são a base do projeto e do orçamento.

Um cuidado que vale ouro: antes de quebrar, furar ou alterar instalações, leia no manual do proprietário o que pode comprometer a garantia da construtora. Intervenções em impermeabilização, prumadas e estrutura são as mais sensíveis.

Onde a Domus entra

A Domus começa depois da estrutura pronta: recebemos o apartamento novo entregue no contrapiso e entregamos pronto para morar, com um único responsável e um só contrato. A primeira etapa é justamente uma visita ao imóvel, com levantamento do que foi entregue, e um projeto pensado para o seu jeito de viver — e um termo de vistoria bem feito torna esse começo mais rápido e mais seguro. Atendemos a capital de São Paulo e as cidades ao redor, como Guarulhos; a primeira conversa e a visita são sem compromisso.

Fontes e referências

• Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), arts. 18, 26, 30 e 50 — Planalto
• Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 618 — Planalto
• Lançamento da ABNT NBR 17170 — Edificações: garantias, prazos recomendados e diretrizes — Abrainc